Ноябрь N 49 ( 28.11.2014 )
- Итоги рейтинга 2.04/5
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
Рейтинг: 2.0/5 (142 голоса) 16417
|
|
СУБАРЕНДА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
При заключении договора субаренды его сторонам нужно учесть следующие обстоятельства:
- согласие арендодателя по основному договору аренды на последующую передачу имущества в субаренду является обязательным
- договор субаренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации так же, как и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на аналогичный срок
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды
- условие о цели использования передаваемого в субаренду имущества должно быть соотнесено с соответствующим условием, указанным в договоре аренды
Со гласие арендодателя на заключение договора субаренды является обязательным в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ. Арендодатель в силу п. 2 ст. 157.1 ГК РФ сообщает арендатору о своем согласии или об отказе в нем в разумный срок после получения соответствующего обращения. Молчание арендодателя согласием не является.
Согласие может быть включено в текст основного договора аренды либо дополнительных соглашений к нему. Кроме того, такое согласие может быть оформлено в виде отдельного документа (письма) арендодателя либо соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.
Если согласие арендодателя на заключение договора субаренды отсутствует.
В этом случае на основании ст. 173.1 ГК РФ договор субаренды будет являться оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, согласие которого требовалось (т.е. арендодателя). Данные правила применяются к договорам субаренды, заключенным после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Договор субаренды, заключенный на год и более, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора субаренды так же, как и договора аренды осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Сторонам следует установить срок действия договора субаренды, который будет истекать одновременно со сроком действия договора аренды или раньше его. Это связано с тем, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
В п. 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Из содержания указанных положений следует, что арендатор не вправе изменять цель пользования имущества в одностороннем порядке (в том числе передавать его в субаренду в целях, которые не соответствуют установленным в договоре аренды).
Таким образом, сторонам договора субаренды рекомендуется согласовать цель использования имущества, соответствующую условиям, предусмотренным в договоре аренды.
Подготовила З.Ю. Машонская,
государственный регистратор Управления Росреестра по Иркутской области
ОТКЛЮЧЕННО