Ноябрь N 49 ( 28.11.2014 )

Итоги рейтинга 2.12/5 1 2 3 4 5 Рейтинг: 2.1/5 (127 голосов) 16092

Распечатать     Последнее посещение n\a Просмотров N\A Tweet

СУБАРЕНДА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

При заключении договора субаренды его сторонам нужно учесть следующие обстоятельства:
- согласие арендодателя по основному договору аренды на последующую передачу имущества в субаренду является обязательным
- договор субаренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации так же, как и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на аналогичный срок
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды
- условие о цели использования передаваемого в субаренду имущества должно быть соотнесено с соответствующим условием, указанным в договоре аренды

Со гласие арендодателя на заключение договора субаренды является обязательным в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ. Арендодатель в силу п. 2 ст. 157.1 ГК РФ сообщает арендатору о своем согласии или об отказе в нем в разумный срок после получения соответствующего обращения. Молчание арендодателя согласием не является.

Согласие может быть включено в текст основного договора аренды либо дополнительных соглашений к нему. Кроме того, такое согласие может быть оформлено в виде отдельного документа (письма) арендодателя либо соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

Если согласие арендодателя на заключение договора субаренды отсутствует.

В этом случае на основании ст. 173.1 ГК РФ договор субаренды будет являться оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, согласие которого требовалось (т.е. арендодателя). Данные правила применяются к договорам субаренды, заключенным после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Договор субаренды, заключенный на год и более, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора субаренды так же, как и договора аренды осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сторонам следует установить срок действия договора субаренды, который будет истекать одновременно со сроком действия договора аренды или раньше его. Это связано с тем, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В п. 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Из содержания указанных положений следует, что арендатор не вправе изменять цель пользования имущества в одностороннем порядке (в том числе передавать его в субаренду в целях, которые не соответствуют установленным в договоре аренды).

Таким образом, сторонам договора субаренды рекомендуется согласовать цель использования имущества, соответствующую условиям, предусмотренным в договоре аренды.

Подготовила З.Ю. Машонская,
государственный регистратор Управления Росреестра по Иркутской области