Июнь N 26 ( 25.06.2010 )

Итоги рейтинга 1.86/5 1 2 3 4 5 Рейтинг: 1.9/5 (42 голоса) 1986

Распечатать     Последнее посещение n\a Просмотров N\A Tweet

Оспоримость сделки

Государственная регистрация – это заключительный этап в процессе приобретения недвижимости, т.е юридический акт подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество. Ключевая процедура государственной регистрации – правовая экспертиза представленных документов. В ходе проведения правовой экспертизы государственными регистраторами проверяется законность сделки, т. е наличие определенных условий, таких как право и дееспособность сторон, полномочия представителей, соблюдение формы договора, наличие установленных существенных условий договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью и т.д. Отсутствие условий законности сделки влечет к её недействительности.

В соответствие с Гражданским кодексом РФ (гл. 9) недействительные сделки делятся на: оспоримые (те, которые могут быть признаны недействительными по решению суда) и ничтожные (являющиеся недействительными с момента совершения, вне зависимости от признания таковыми судом).

Рассмотрим подробнее оспоримые сделки. Государственный регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Если ничтожная сделка недействительна из самого факта её совершения, независимо от желания её участников, то оспоримая сделка, не будучи оспоренной, порождает правовые последствия, как действительная. Например, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей, от их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой.

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся:

• сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК);
• сделки, совершенные лицами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176 ГК);
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК);
• сделки, совершенные лицами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК);
• сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК);
• сделки, совершенные лицом вне пределах его полномочий (ст. 174 ГК).

В случае признания данных сделок недействительными, сторонам возвращается всё полученное по сделке.

• сделки, совершенные под влиянием обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК). В этом случае исполненное по недействительной сделке получает обратно только добросовестная сторона сделки.

Наиболее часто встречающиеся в процессе государственной регистрации оспоримые сделки связаны с непредставлением в соответствии с п.3 ст. 35 Семейного кодекса нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было предоставлено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. А также в связи с непредставлением решения компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки (если цена сделки превышает 25% стоимости активов общества) и сделки с заинтересованностью в соответствии с Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Законом «Об акционерных обществах», которые также относятся к числу оспоримых сделок. Сделка с заинтересованностью, совершенная с нарушением требований об одобрении, может быть признана недействительной по иску общества или акционера (участника).

Обращение в суд с требованием о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки может быть осуществлено в пределах срока исковой давности. Оспоримая сделка может быть признана судом недействительной в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием недействительности сделки.

Также в суде нередко заявляются требования о признании недействительной не только самой сделки с недвижимостью, но и государственной регистрации прав на объект недвижимости и свидетельства о регистрации, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы.

Необходимо подчеркнуть, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права, как признание государственной регистрации прав недействительной.

Таким образом, в данном случае надлежащим способом защиты нарушенного права является оспаривание зарегистрированного права в судебном порядке, путем оспаривания тех оснований, по которым у ответчика возникло право на недвижимое имущество, например, договора купли-продажи объекта недвижимости.

Требование о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации прав, выданного Управлением, также не соответствует законодательству. Свидетельство - это документ, удостоверяющий факт произведенной государственной регистрации и внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), и, самое главное, признание недействительным свидетельства о государственной регистрации прав не влечет за собой никаких правовых последствий.

Кроме того, необходимо отметить, что граждане, заявляя в суде требования о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной и применении последствий недействительности сделки, зачастую не просят суд решить вопрос о судьбе уже зарегистрированного права на объект недвижимости.

В связи с этим у Управления отсутствует возможность исполнить решение суда при обращении с заявлением заинтересованных лиц, поскольку из решения суда однозначно не следует, что запись в ЕГРП о зарегистрированном праве на недвижимое имущество одного лица должна быть прекращена, а запись о праве другого лица, в чью пользу вынесено судебное решение, должна быть восстановлена в ЕГРП.

Е.А.Кивля,
начальник Усть-Кутского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области