Август N 32 ( 06.08.2010 )

Итоги рейтинга 2.20/5 1 2 3 4 5 Рейтинг: 2.2/5 (49 голосов) 8724

Распечатать     Последнее посещение n\a Просмотров N\A Tweet

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

Жилье, доступное не всем

В 2006 году стартовал национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Контрольные цифры проекта внушали оптимизм. Однако радость за первые успехи нацпроекта омрачается смутным подозрением, что большинству россиян рассчитывать на светлое жилищное будущее пока не следует.
      Шестнадцать лет назад моя тогда еще относительно молодая семья получила бесценный подарок от государства - пусть маленькую и не очень комфортную, но собственную отдельную квартиру. Сказать, что это было счастье, значит, ничего не сказать. Но, увы. Пришел день, когда проклятый квартирный вопрос вновь неотвратимо навис над нами: дети выросли, и в родительском «гнездышке» им стало тесно. Вариантов решения жилищной проблемы в рыночных условиях мы не видели. Мысль, что в такой же ситуации находятся более 60 процентов россиян, служила слабым утешением.

Процесс пошел

И вот, казалось бы, забрезжил свет в конце тоннеля: Президент объявил решение жилищной проблемы одним из главных направлений государственной политики. С 2006 года стартовал национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Его законодательной базой стал пакет из 27 законов, принятый в конце 2004 года, а механизмом реализации - Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы.

Контрольные цифры проекта внушали оптимизм: к 2010 году треть россиян смогут приобретать квартиру по ипотеке. Жилья будет строиться вдвое больше: по 80 млн кв. м в год. Молодым семьям обещана компенсация до 40 процентов стоимости покупаемого жилья. При этом радетельное государство сохраняет за собой обязательства по обеспечению жильем военнослужащих, чернобыльцев, вынужденных переселенцев, северян. Только в 2006-2007 годах на реализацию национального проекта выделено 213 млрд рублей из федерального и региональных бюджетов. Если добавить к этому средства граждан, инвесторов, муниципалитетов, то в целом нацпроект обойдется почти в триллион рублей. Более чем достаточно, чтобы сделать жилищную сказку былью для миллионов семей.

Однако радость за первые успехи нацпроекта омрачалась смутным подозрением, что большинству россиян рассчитывать на светлое жилищное будущее в рамках этого начинания все-таки не следует. Даже тем, кого государство взялось облагодетельствовать сертификатами и субсидиями. Вот, к примеру, широко разрекламированная программа обеспечения жильем молодежи - с ней мы связывали свои планы по жилищному обеспечению детей. По заявлениям чиновников, к 2010 году с помощью субсидий крышу над головой обретут более 181 тысячи молодых семей. Но при этом замалчивается одна весьма деликатная подробность: для определения размера субсидии используется не реальная, а расчетная цена квадратного метра, которую каждые полгода утверждает Минрегион. И этот показатель в 2-3 раза ниже рыночной стоимости жилья. Это означает, что государственная помощь семьям составит не 40, а лишь 15-20 процентов от стоимости приобретаемой квартиры. Остальные 80-85 процентов молодым людям придется погашать самостоятельно или с помощью родителей. По расчетам аналитиков, участвовать в ипотечной программе смогут лишь семьи с доходом не менее 1,5-2 тыс. долларов на человека. Но состоятельные люди спокойно обходятся и без подачек государства. А вот те, кто реально нуждается, остались за бортом нацпроекта.

Кроме того, регионы и муниципалитеты не заинтересованы развивать ипотеку для молодежи, потому что на каждый рубль из федерального бюджета они должны добавить три - три с половиной собственных рубля. А «где деньги, Зин?», если большинство субъектов Федерации и муниципальных образований в России дотационные?

Похожая ситуация складывается и с участниками программы государственных жилищных сертификатов (ГЖС). С той лишь разницей, что государство компенсирует им от 75 до 100 процентов расчетной стоимости жилья. В переводе на сегодняшние деньги это 20-30 тыс. долларов в зависимости от количества членов семьи и региона вселения. На эту сумму не купишь квартиру даже в самом захудалом райцентре. На недавнем «круглом столе» в Госдуме, посвященном законодательному обеспечению нацпроекта «Доступное жилье», представители регионов жаловались, что военнослужащие повсеместно отказываются получать ГЖС. По очень простой причине: они должны сдать государству имеющееся жилье. А их нынешняя жилплощадь зачастую больше той, которую они смогут купить по ГЖС.

Кому достанутся метры?

Единственный выход для служивых - использовать ГЖС в качестве первоначального взноса по ипотеке, такая возможность предусмотрена в программе «Жилище». Иными словами, проведя лучшие годы жизни в гарнизонах, в офицерских общежитиях, отставной военный вынужден будет до конца своих дней рассчитываться по кредиту за квартиру, которую раньше он получил бы от государства бесплатно. Зато в отчетах он будет фигурировать как обеспеченный жильем за счет средств федерального бюджета.

Увы, таких, мягко говоря, лукавых показателей в проекте «Доступное жилье» немало. Обратимся к одной из главных контрольных цифр - доведению объемов строительства жилья до 80 млн кв. м в год. По оценке Росстроя, сегодня неудовлетворенная потребность граждан в жилье составляет более 1,5 млрд кв. метров. Для того чтобы ее обеспечить хотя бы в течение ближайших 10 лет, страна должна строить не 80, а 150 млн кв. м жилья в год.

Но возникает главный вопрос: кому достанутся эти метры? Росстрой и Минрегион победно заявляют, что около 50 процентов вводимого жилья - это индивидуальный жилищный фонд. Можно, конечно, порадоваться за владельцев коттеджей и усадеб. Но от того, что состоятельный человек добавил к своей городской квартире еще 300-500 кв. м на природе, лучше стала статистика, но не жизнь остальных россиян. Ведь если вычесть индивидуальные метры, то на «все про все» - на формирование рынка доступного жилья, на ипотеку для молодежи, на квартиры для военных, северян и так далее - остается лишь 25-27 млн кв. м. Втрое меньше, чем распределялось в советские времена!

Вечные очередники

Особый разговор - об очередниках. Сегодня в жилищной очереди томятся 4,5 миллиона семей, и шансы их тают с каждым годом. По признанию главы Росстроя Сергея Круглика, из всего объема строящихся квадратных метров на долю бесплатного жилья приходится лишь один процент (!), да и его муниципалитеты всеми правдами и неправдами выцарапывают у застройщиков. Казалось бы, вот на кого должна быть направлена государственная забота - на очередников, как на самую массовую и незащищенную категорию нуждающихся в жилье. Но для них, обездоленных, в нацпроекте вообще не нашлось ни слова, ни рубля. При запуске идеи авторы оптимистично рассчитывали, что жилищная очередь сама собой «рассосется», когда у людей появятся доступные механизмы приобретения жилья на рынке.

Однако ситуация на жилищном рынке развивается столь бурно, что само словосочетание «доступное жилье» приобрело глубоко иронический оттенок.

По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, глобальный изъян нацпроекта состоит в том, что колоссальные бюджетные ресурсы брошены преимущественно на развитие рыночных механизмов приобретения жилья. А ими могут воспользоваться примерно 10 процентов населения. Значит, от 40 до 50 процентов россиян - чужие на этом «празднике» жилья. Они не относятся к категории малоимущих, и потому бесплатная квартира от государства им «не светит». У них нет накоплений, текущие доходы невысоки, а значит, они не могут приобрести квартиру даже при максимальной поддержке государства в рамках нацпроекта. Гораздо справедливее было бы направить бюджетные деньги на строительство муниципального фонда некоммерческого использования, который заполнил бы нишу между социальным и коммерческим жильем, - считает депутат. В таких домах за умеренную плату могли бы снимать квартиру у муниципалитета семьи, живущие в крайне стесненных условиях и не имеющие шансов купить собственное жилье. Кстати, подобные квартиры можно было бы выделять военнослужащим вместо сертификатов. Однако в жилищном законодательстве такой вид жилья, как муниципальный фонд некоммерческого использования, увы, не предусмотрен.

Тревогу Хованской разделяют и представители строительной общественности. Как отмечает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, при разработке и реализации нацпроекта были допущены системные ошибки. «В нем не определено, что такое комфортное и доступное жилье. Полностью отсутствуют такие разделы, как обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств. И абсолютно игнорируется опыт, в том числе и российский, по формированию сектора арендного жилья. Весь упор сделан на приобретение», - считает Владимир Пономарев.

Другая общественная организация - Российский союз строителей - выступает с беспрецедентным предложением: строить жилье для участников нацпроекта и очередников в рамках государственного и муниципального заказа, по фиксированным ценам. Это позволило бы, с одной стороны, сдержать рост цен на рынке жилья, с другой - обеспечивать квадратными метрами тех, кто реально нуждается. Росстрой принял идею в штыки. «Мы придем к тому, от чего уходили. Лишим человека права выбора, в каком городе и в какой квартире жить. Конечно, строителям хотелось бы вернуться в систему, где прибыль достается им, а расходы - государству. Но мы выполняем обязательства перед людьми, а не перед строительными компаниями», - говорит глава Рос-строя. Перед какими людьми и как эти обязательства выполняются - смотри выше.

Между тем опыт строительства по фиксированным ценам отлично показал себя в Татарстане. Метр, построенный в рамках госзаказа, стоил там 15 тысяч рублей при среднерыночной цене более 32 тысяч рублей. И никто из строителей не разорился. И ни одна из 7 тысяч семей, купивших жилье по льготным ценам, не пожаловалась: мол, не там выделили.

Минрегион планирует дополнить ФЦП «Жилище» еще несколькими подпрограммами (по очередникам, по сносу ветхого фонда, по малоэтажному строительству и так далее). Кроме того, впервые в России разрабатывается долгосрочная государственная стратегия массового жилищного строительства с учетом нужд всех категорий граждан. И, честно говоря, очень хотелось бы, чтобы нужды такой категории, как моя семья (а нас таких - пол-России!) в ней тоже были учтены. Чтобы мы не оставались чужими на этом «празднике», то бишь рынке, жилья…

Век прошел, квартир все мало

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» нельзя назвать сегодняшним изобретением.

Первая программа строительства доступного жилья для рабочих с целевым нормативом в 21 кв. м на человека (а именно такой метраж приходится сегодня на одного россиянина) была разработана еще до революции Петром Столыпиным. В течение новейшей истории России (с начала 20-х годов ХХ века), когда были введены очереди на улучшение жилищных условий за счет средств государства, ситуация ежегодно ухудшалась. Наиболее системным решением проблемы было массовое строительство в 60-70-х годах прошлого века, начатое Никитой Хрущевым. А перестроечных лет лозунг - «Каждой советской семье - отдельную квартиру к 2000 году!» - не был подкреплен механизмом реализации и потому оказался лишь декларацией. Сегодня жилищный вопрос остается для россиянина таким же нерешенным, как и в начале ХХ века.

Не есть, не пить - копить, копить...

В пятидесятые годы прошлого века, когда в США начался ипотечный бум, прагматичные американцы вывели коэффициент доступности жилья. Формула очень простая: сколько годовых доходов потребуется среднестатистической семье, чтобы купить такое же среднестатистическое жилье, если исключить все иные траты - на питание, одежду, оплату услуг и так далее. Коэффициент, равный трем годовым доходам, считался «классическим» показателем.

Конечно, их среднестатистические метры с нашими сравнивать сложно. Поэтому и коэффициент доступности жилья в России рассчитывается специфически: исходя из среднерыночной стоимости квартиры площадью 54 кв. м и среднегодового денежного дохода семьи из трех человек.

Как отмечалось на «круглом столе» в Госдуме, посвященном реализации жилищного нацпроекта, жилье стало еще более недоступным для простых граждан. И главная причина - резкий рост цен на рынке жилья, причем в основном за счет спекулятивной составляющей.

Рост цен на жилье на 20 процентов превышает рост доходов граждан. Так что, дорогие среднестатистические семьи, ешьте, пейте и ни в чем себе не отказывайте. Зачем зря мучиться, если коэффициент доступности жилья все стремительнее превращается в коэффициент недоступности?

Светлана Савельева