РАЗМЫШЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКА, СОЗДАВШЕГО ТСЖ

В подготовке материала о злоключениях жителей дома №32, их непростых отношениях, сложившихся с управляющей компанией, появлялось так много вопросов, касающихся реформирования ЖКХ, что осветить их в одной статье оказалось невозможным. Поэтому возникла идея подготовить цикл статей и предоставить слово всем участникам: собственникам, управляющим компаниям, работникам «Службы заказчика» и городской администрации. Пришло время публично выяснить, что мешает нам жить в теплых квартирах, ходить по чистым дворам и улицам, словом, пользоваться услугами коммунальщиков и не тратить при этом нервы за собственные деньги из-за некачественно сделанной работы.
Сегодня мы предоставляем слово Андрею Николаевичу Кривоножко, председателю правления товарищества собственников жилья, созданного жильцами дома №90 по улице Кирова.

Размышление первое: ЧТО НАМ ДЕЛАТЬ С НЕЙ, СВОБОДОЙ СВОЕЙ

Не берусь говорить о том, хорошо или плохо то, что развалилась великая страна - Советский Союз. И сейчас мы живем в демократическом государстве, в котором можно все. Мы получили свободу, но не научились ею пользоваться. В большинстве своем население воспринимает свободу как права: хотим – работаем, не хотим – не работаем, хотим – всех посылаем, хотим – кого-то одного. Но ведь свобода – это еще и огромные обязанности, одна из которых – содержание наших домов. А наши дома, к счастью, это не те деревянные двухквартирные домики, которые были прежде на Лене. Я представляю, сколько моему деду приходилось заниматься домом, чтобы содержать его в порядке, а ведь он еще и работал путейцем на железной дороге. Деду необходимо было самому, придя с работы, и снег зимой убрать, и дров наколоть, и чинить, если где что-то сломалось, и удобства были все во дворе.

Поколение наших отцов построило современные благоустроенные дома, а государство передало нам их бесплатно в пользование. Однако жильцы квартир почему-то думают, что их собственность заканчивается на пороге собственных квартир: что находится внутри - будем ремонтировать и содержать в чистоте и порядке, а все, что происходит за порогом - нас не касается. Жилищный кодекс (ЖК) дает полное представление о том, чем владеют собственники квартир в многоквартирных домах, и как они должны поступать в той или иной ситуации. Остается только взять его и внимательно прочитать. И окажется, что в ЖК даны ответы на все вопросы, которые возникают в связи с коммунальной сферой.

Полтора года, как мы создали товарищество собственников жилья, и уже по собственному опыту могу сказать, что многие из проблем заключаются в нас - собственниках: в нашем отношении к самим себе и окружающему нас обществу. Необходимо, чтобы люди сами захотели определять то, в каком жилье они хотят жить. И пока мы будем только возмущаться некачественными коммунальными услугами, ничего не предпринимая, все так и будет продолжаться. Если хочешь изменить мир вокруг, нужно начать с себя.

Размышление второе: ДОПЕКЛО

Когда коммунальные организации, обслуживающие наш дом, что называется, достали качеством своих услуг, взялся за создание товарищества собственников жилья.

Первой целью было стать хозяевами средств, собираемых в виде квартплаты и самим более эффективно использовать эти средства для содержания общего имущества дома.

Вторая цель, которую мы преследовали при создании ТСЖ, было желание поучаствовать в законе № 185, согласно которому собственникам выделяются определенные суммы на проведение капитального ремонта дома. Однако, когда дело дошло до получения этих «халявных» денег, я, как председатель ТСЖ, отказался. Причин отказа было две: первая - чтобы получить эти средства, необходимо преодолеть столько бюрократических препон и заполнить столько бумаг на получение, а затем еще больше, чтобы отчитаться за потраченные деньги, что проще обойтись без них. И вторая, положа руку на сердце, можно честно сказать, что домов старее и нуждающихся в капремонте или переселении, в нашем городе во много раз больше, и эти деньги им были бы нужнее.

При создании ТСЖ нам повезло с инициативной группой, ведь основная проблема, с которой сталкиваешься при создании ТСЖ – это обойти всех жильцов, объяснить каждому, что мы хотим сделать и для чего, и добиться согласия и поддержки людей. Когда люди сознательно участвуют в том или ином мероприятии, то они это делают с удовольствием. Ведь ТСЖ – это не коммерческая организация, а орган самоуправления, высшим органом власти в котором является общее собрание собственников помещений. И практически все вопросы, касающиеся деятельности ТСЖ, должны решаться только путем общего голосования на ежегодных общих собраниях.

Размышление третье: ДОРОГУ ОСИЛИТ ИДУЩИЙ

Проблему сбора денег с жильцов квартир мы решили очень быстро, напрямую через систему «Город». Очень упрощает сбор платежей система, позволяет осуществлять сбор любых платежей сразу через большинство банков нашего города и через интернет-сайт uplati.ru. Даже в очереди стоять не нужно. Беда в том, что люди, имея на руках пластиковые карты, не стремятся использовать их в полную нагрузку. Опять же кроются за этим только собственная инертность и отсутствие стремления упростить себе жизнь.

Наше ТСЖ первое в городе, которое отказалось от услуг управляющей компании. Пришли к такому решению не вдруг, оно продиктовано практикой. Сначала мы хотели работать по большинству услуг с УК «Центр», но через месяц за этой управляющей компанией осталась единственная услуга, которую она нам оказывала еще год – это вывоз бытовых отходов. С 1 февраля 2012 года эту услугу нам оказывает ООО «Спецавто», с которой заключен договор на вывоз ТБО с оплатой за фактически вывезенные объемы. Все остальное мы взяли на себя.

Первая услуга, которая требуется постоянно и на качество которой слышим постоянные нарекания от жильцов – это работа сантехников. Проблема с кадрами в коммунальной сфере огромная. Сначала хотели взять сантехников в штат, но это оказалось накладно, так как мы не сможем постоянно обеспечить их объемом работ, а платить просто за присутствие на рабочем месте очень накладно. Обратились к сантехникам одной из управляющих компаний с предложением подрабатывать в ТСЖ. Но взаимопонимания с ними не нашли: «…будете платить шестьдесят тысяч, тогда посмотрим, может, будем работать, а может, и не будем» – услышали от них. Пришлось искать другой путь. Здесь помог случай: познакомился с двумя парнями, сантехником и электриком, которые оказывали нам услуги, и предложил им заключить договоры как с индивидуальными предпринимателями. Они выполняют определенный объем работ и получают за это заранее оговоренную плату.

С чем сегодня приходится сталкиваться сантехникам и собственникам: с плохой организацией труда и непроизводительной работой коммунальных специалистов. Как организовать работы так, чтобы свести их с минимальными потерям? Например, в квартире собственника потек кран, нужна замена. Чтобы ее сделать, требуется отключить воду, и часто система устроена так, что отключать необходимо весь дом, а то и два. В нашем доме в подвале на каждом стояке тоже стоят краны, но они были в абсолютно нерабочем состоянии, из-за ржавчины их невозможно было провернуть. На сто сорок шесть квартир была одна задвижка. И, думаю, так во многих домах. Для уменьшения времени отключения воды во всех квартирах начали приводить в нормальное состояние подвальные вентили на стояках. Подумали и о том, как ремонтные работы скажутся на жителях дома. Сегодня у нас есть единый ремонтный день – четверг. Если у жильцов есть какие-то плановые работы, например, собственник хочет установить счетчики горячей и холодной воды, он подает заявку заранее. Первое, что делают сантехники в данной ситуации, это проверяют, есть ли вентили, перекрывающие подачу воды у вас в квартире. Если есть, работу можно проводить в любое время. Если нет, то в четверг будет перекрыт стояк, и, если потребуется, то отремонтируют сначала краны, которые в подвале, а затем приступят к ремонтным работам в квартире.

Но это, что называется, относится к текущему ремонту. Оказалось, что за счет собираемых средств, если не тратить их на содержание административно-управленческого аппарата, как в управляющих компаниях, можно делать и работы по капремонту. Так за первый год работы в нашем доме произведены работы по замене стояков отопления в 25 квартирах, проведен капитальный ремонт крыльца у одного из подъездов и заменена крыша над одним из протекающих балконов. Конечно же, эти работы обошлись нам, что называется, «в копеечку». Сегодня рынок коммунальных услуг только формируется, и то, каким он будет, зависит только от собственника, от понимания того, какие услуги он хочет получать и готов оплачивать. Реальность такова, что никому не удастся отсидеться в собственных квартирах, по доброй воле или поневоле собственникам придется заниматься собственным жильем. С другой стороны, управляющие компании или индивидуальные предприниматели рано или поздно придут к пониманию того, что единственным показателем их работы обеспечивающим жизнеспособность на рынке коммунальных услуг, будет экономическая эффективность. К сожалению, в настоящее время система формирования коммунальных платежей не стимулирует управляющие компании улучшать культуру обслуживания и искать способы снижения непроизводительных затрат. Вместо этого создали управляющую компанию, наработали долги, обанкротили. И снова с чистого листа, но неизбежно с тем же результатом.

Еще одна из жилищных услуг – это уборка лестничных клеток и придомовой территории. В первую очередь любой из жильцов оценивает качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, когда выходит утром в подъезд и во двор и вечером возвращается домой. Поэтому самая трудная и самая ежедневная работа – это уборка подъездов и придомовой территории. Для решения проблемы пришлось соответственно подойти и к вопросу оплаты труда за эти работы. Все средства, которые мы собираем по статье «Уборка лестничных клеток», полностью идут только на оплату труда. И за уборку придомовой территории платится зарплата в два раза больше в зимнее время, чем в летнее, так как, чтобы содержать каждое крыльцо дома без снега и наледи, приходится убирать их каждый день в любой мороз. Оплата труда всех работников производится в первую очередь, по первым числам каждого месяца.

Размышление четвертое: У ЗЕМЛИ ДОЛЖЕН БЫТЬ ХОЗЯИН

Проблема, которую собственники не смогут решить сами без участия городской администрации – это определение границ земельного участка, на котором стоит дом. Мне пообещали предоставить кадастровый план после того, как будет создано ТСЖ, но пока все так и осталось на уровне обещаний. А ведь вопрос земли здесь ключевой, и городская администрация должна быть главной заинтересованной стороной, потому что земельный налог поступает в местный бюджет. То есть это те деньги, в которых так нуждается наш город.

Однако до сих пор я, как председатель ТСЖ, не знаю, где наша придомовая территория, а где не наша. Рядом с домом стоит киоск «Шанс», и взаимоотношения ТСЖ и владельца киоска невозможно перевести в юридическое поле именно потому, что ни он, ни мы не знаем, где границы территории ТСЖ. В прошлом году, когда я решил скосить траву на газонах, чтобы территория имела опрятный вид, мне пришлось выяснять отношения с владельцем киоска, который считает эту землю своей собственностью.

А ведь это совсем не праздный вопрос. Одной из статей дохода товарищества собственников жилья как раз и является сдача в аренду придомовой территории и общего имущества товарищества. Сегодня вся земля под домами находится во владении городского комитета по управлению имуществом. И если им что-то нужно, то комитет действует очень оперативно. Так, например, они приватизировали лифтерную в соседнем доме. Какое-то время это помещение сдавали банку «Радиан», но после того как жильцы воспротивились этому, помещение было сдано на безвозмездной основе под участковый пункт полиции. Но никакого пункта там так и не было оборудовано, помещение стоит пустое, хотя могло приносить доход жильцам девяносто второго дома, в котором тоже уже создано ТСЖ. В подвале нашего дома размещается магазин «Континент», он приносит ТСЖ ежемесячно доход от аренды подвала. Также нам приносит доход наружная реклама банка, размещенная на фасаде здания. И эти деньги мы дополнительно направляем на обустройство дома. Вот и возникает вопрос: почему, когда комитету по управлению имуществом нужно было приватизировать лифтерную, чиновники сделали это без всяких проволочек, а определение границ земельного участка затягивается на неопределенное время?

Размышление пятое: В ЕДИНСТВЕ НАША СИЛА

Сама жизнь вынуждает нас, собственников жилья, объединяться не только на уровне создания товариществ. Пришло время подумать о том, что неплохо бы создать в городе ассоциацию некоммерческих товариществ, таких как ТСЖ, садово-огороднические товарищества, гаражные кооперативы. Это было бы полезно и выгодно всем таким товариществам. Сейчас каждое ТСЖ вынуждено содержать или платить бухгалтерам, юристам и другим работникам, которые оказывают услуги этим товариществам. При объединении можно содержать необходимых специалистов сообща, платить им достойную зарплату и снизить накладные расходы некоммерческих организаций. К тому же, объединившись, легче будет обмениваться практическим опытом работы ТСЖ и не изобретать велосипед, а применить то, что придумано и внедрено в практику твоими соседями. Объединение поможет и в случае, когда потребуется отстаивать интересы, например, во взаимоотношениях с управляющими компаниями или с городской администрацией. Это поможет решить многие общие проблемы, которые очень трудно решить поодиночке.

P.S. Просьба с предложениями о сотрудничестве и по всем интересующим вопросам писать на адрес tszhnd@bk.ru. Также приглашаю ознакомиться с информацией и обсудить деятельность ТСЖ на сайте ВЖКХ.РФ.
И хотелось бы выразить огромную благодарность Владимиру Владимировичу Шахиджаняну (сайт nabiraem.ru) за помощь в освоении слепого десятипальцевого метода набора на клавиатуре, что так помогло в работе по созданию и осуществлению деятельности ТСЖ.

Подготовила Вера Таюрская

Пофиг 2012-03-07 21:50:55

Врут они все.