ЖКХ-ликбез

Право собственности налагает и обязанности

Разница между частным домом и многоквартирным с приватизированным жильем заключается лишь в том, что в последнем случае необходимы коллективные усилия, чтобы содержать его в порядке. И законодатели в принимаемых законах все более настойчиво перекладывают все заботы управления многоквартирными домами на плечи самих собственников. Форм управления многоквартирным домом на сегодняшний день есть две: заключить договор с управляющей компанией или создать товарищество собственников жилья. Однако на каком бы варианте ни остановились собственники, именно они - главная инстанция, контролирующая качество предоставляемых услуг и расходование денежных средств, уплаченных в качестве квартплаты. Так должно быть, но когда жильцы в массе своей равнодушны к новым формам управления собственными же домами, дома попадают в распоряжение управляющих компаний по распределению администрации города, а когда нет конкуренции, нет, стало быть, и качества услуг. Ведь какой смысл бороться за качество, если без работы управляющие компании все равно не останутся, какой-никакой жилой фонд, получат.
Тем ценнее опыт тех домов, жильцы которых перестали мириться с вечной темой некачественных услуг коммунальных служб и пытаются навести порядок самостоятельно. Формально созданных товариществ собственников жилья (как сказал в телефонном разговоре исполняющий обязанности директора «Службы заказчика» В.Ф. Паламар) создано много, по-настоящему из них функционируют только три: в домах на улице Кирова, 90 и 92, и по улице 8 Марта. Так совпало, что два собрания собственников домов по улице Кирова, 90 и 92, проходили в один и тот же день, на них рассматривались разные вопросы, однако объединяет оба товарищества собственников жилья то обстоятельство, что созданы они недавно, и перемены, произошедшие за это время с их домами, впечатляющие.

ШКОЛА САМОУПРАВЛЕНИЯ И САМООРГАНИЗАЦИИ

ТСЖ «НАШ ДОМ» по улице Кирова, 90 первым в городе полностью отказалось от услуг управляющих компаний, и самостоятельно управляет собственным домом. Регулярно собирается правление ТСЖ обсудить возникшие вопросы, собрать показания приборов учета, начислить коммунальные и жилищные платежи. В связи с предстоящим введением новых платежей за общедомовые нужды, в доме установили общедомовые приборы учета электроэнергии. Предстоит установка общедомовых приборов по учету холодной, горячей воды и тепла. Средства у ТСЖ на это есть, поэтому сейчас ведется работа по поиску подрядчика. Приборы учета могут существенно снизить коммунальные платежи по сравнению с оплатой по нормативам.

В конце декабря или начале января в ТСЖ должно пройти общедомовое собрание, вопросы для которого обсуждаются уже сейчас. Жильцы дома должны будут принять смету доходов и расходов по обслуживанию дома на предстоящий год, утвердить жилищные тарифы, решить вопрос: будет ли принят дополнительный платеж для накопления средств на проведение капитального ремонта. Сейчас в таком ремонте нуждается кровля дома. Приходится держать руку «на пульсе» новостей. Если правительство примет решение о софинансировании капитального ремонта, то появится возможность провести работы за счет участия бюджетных денег, но воспользоваться финансовой помощью можно будет только на условиях долевого участия: имея 15% собственных средств, можно рассчитывать на 85% бюджетных. Если не примет, то придется делать капремонт только на собранные средства.

На заседании председатель ТСЖ А.Н. Кривоножко предложил подумать над кандидатурами нового председателя и старших по подъезду, а также рассмотреть вопрос оплаты работы председателя товарищества. Пока вся административная деятельность, бухгалтерская отчетность ведется исключительно на добровольных началах, но это неправильно - считает Андрей Николаевич.

- Я и дальше буду работать, вести дела ТСЖ, но жители должны избрать нового председателя, - сказал он. – Необходимо, чтобы и председатель, и старшие по подъездам регулярно переизбирались. Управление домом – это хорошая школа самоуправления, и если каждый побудет в роли управленца, прочувствует, что это значит, узнает работу изнутри, взгляды на содержание дома самих жильцов во многом изменятся и многие вопросы будет решать намного проще.

Удивительно, но даже в одном доме и при одной форме управления есть подъезды беспроблемные, а есть такие, в которых никак не удается навести порядок. Причина - в жильцах некоторых квартир, которые не считают себя обязанными соблюдать правила приличия и общежития. Вот на прошедшем собрании уже не в первый раз заходит разговор о втором подъезде с нехорошей квартирой, жильцы которой могут позволить себе курить, мусорить в подъезде и вести шумный, развязный образ жизни, а на все уговоры и увещевания отвечают грубостью. Бороться с дебоширами в данном случае непросто.

Правление ТСЖ однажды уже обращалось в полицию по поводу выяснения того, кто проживает в бесхозной квартире, но после прихода участкового инспектора - хрупкой женщины, стало понятно, что в борьбе с подъездными хулиганами полиция не поможет. А дело уже дошло до прямых угроз физической расправой в адрес старшего по подъезду.

Еще более эта история примечательна тем, что в соседнем доме, Кирова, 92, располагается опорный пункт полиции, правда, жители того дома, недовольные таким соседством, пытаются вернуть себе помещение на правах собственников этого дома, и речь об этом шла на собрании, которое состоялось в тот же день, 1 декабря, но несколько позже.

НАВЯЗАННОЕ СОСЕДСТВО

Общедомовое имущество, состояние которого не особо заботило собственников с начала кампании по приватизации жилья, с вводом платежа на общедомовые нужды вынуждает их пересмотреть свое отношение к дому. Оказывается, чердак, подвал, лестничные клетки – это тоже собственность жильцов дома, пусть и ненужная, однако и неотъемлемая. Хотя с отъемом имущества могут возникать проблемы, особенно там, где ТСЖ создано недавно, а помещения в жилых домах успел кто-то приватизировать давно. В доме №92 по улице Кирова бывшую колясочную комнату площадью почти в 30 квадратных метров, предусмотренную проектом, городской комитет по управлению муниципальным имуществом получил в собственность от районного после разделения полномочий. Это помещение было приватизировано еще до вступления в силу нового Жилищного кодекса, и никого из жильцов факт приватизации не беспокоил. Некоторое время колясочную под дополнительный офис арендовал банк «Радиан», но затем договор аренды был расторгнут. Покидая помещение, бывший арендатор снял и отделочные панели, сантехнику, электрику, так что комната нуждалась в ремонте. С условием, что в освободившихся комнатах будет произведен ремонт, их сдали отделу внутренних дел под организацию опорного пункта полиции. И вот собственники девяносто второго дома обратились в суд с исковым заявлением о признании приватизации данного помещения незаконным и возврате помещения в собственность ТСЖ. Это, что называется, предыстория конфликта.

Общедомовое имущество при умелом распоряжении может стать неплохим источником дохода для ТСЖ, ведь в аренду можно сдавать не только свободные помещения, как эта колясочная, но и подвальные помещения, и даже наружные стены дома могут приносить прибыль, если найдутся желающие разместить на них наружную рекламу. Проблема лишь в том, что принятие нормативных актов, регулирующих управление общедомовым имуществом, запоздало лет на двадцать пять, и за истекшее время столько произошло, что сегодня только суд сможет разобраться во всех коллизиях прошедшей приватизации. Но вернемся к собранию собственников и вопросу: быть или не быть опорному пункту полиции в доме №92.

Сам по себе это вопрос выглядит несколько странно, ведь отказываться от опорного пункта полиции, одно присутствие которого должно, по сути, наводить страх на хулиганов и гарантировать безопасность и порядок во всех близлежащих домах, крайне неосмотрительно. Это было бы в идеале, а на практике наличие пункта не гарантирует даже порядок в одном подъезде соседнего дома. И в сложившейся ситуации можно согласиться с теми собственниками, кто на собрании высказывал претензии в адрес полиции, что полиция здесь только помещение занимает, работы никакой не ведется, никто из персонала не находится, даже вывески никакой нет. В то же время в доме очень много детей, и родителям очень пригодилось бы помещение, где можно было хранить и коляски, и велосипеды, и другой инвентарь. Понятно и раздражение Хазбулата Хаджиевича Исмаилова, присутствовавшего на собрании: столько сил и средств затрачено на ремонт помещения, а теперь предлагают все бросить и уйти?

Вопрос взаимоотношений собственников и представителей силовых структур в данном случае очень показательный. С точки зрения здравого смысла, городской комитет по управлению муниципальным имуществом является таким же рядовым собственником в доме, как и любой другой владелец квартиры. И коль скоро в доме образовано ТСЖ, то и КУМИ должно принимать участие в его работе на общих основаниях. И вполне логично предположить, что прежде чем сдать помещение в аренду, неплохо было бы на таком же собрании согласовать это с остальными жильцами и объяснить, как и на каких условиях будут осуществляться коммунальные и жилищные платежи за данное помещение. А вопросов у жителей в связи с этим возникает предостаточно, и многие из них связаны с теми же платежами на расходы на общедомовые нужды. К сожалению, никто из КУМИ на собрании не присутствовал, возможно, после разъяснений многие вопросы снялись бы сами собой, а пока они будоражат жильцов, и весь связанный с этим негатив принимает на себя начальник полиции, вынужденный объясняться с недовольными жильцами. И если административная структура не считает себя обязанной считаться с мнением остальных собственников, то какой спрос с тех жителей, кто превращает приватизированное жилье в притоны? Ведь они так же всего лишь не считаются с мнением соседей.

Председатель ТСЖ девяносто второго дома Галина Павловна Рябцева, рассказывая о своем товариществе, показывает портфолио с фотографиями, красноречиво свидетельствующими, каких впечатляющих результатов удалось добиться за короткий срок. И дело не только в чистом, уютном подъезде, где на стенах даже панно из фотообоев, в порядок приводятся подвальные помещения, инженерные коммуникации. С проблемами Галине Павловне приходится сталкиваться такими же, что и ее коллеге А.Н. Кривоножко, главная из которых: где найти квалифицированных сварщиков, электриков, сантехников, которые бы и работу делали качественно, и не заламывали цены втридорога. Впечатление от сотрудничества с работниками управляющих компаний, увы, нерадостное: нет, там цены не заламывают, но делают все настолько медленно и настолько некачественно, что пользоваться их услугами стараются крайне редко, только в случае крайней необходимости.

- Есть у нас еще одно неудобное соседство, - сокрушается Галина Павловна, - магазины, что составляют часть дома: подвал-то у нас общий. Необходимо менять трубы в подвале, в том числе и под магазинами, как к этому отнесутся владельцы магазинов, согласятся ли выделить часть средств, а если не согласятся, то что делать?

Опыт работы ТСЖ в Усть-Куте пока небольшой, но уже достаточный, для того чтобы можно было его проанализировать и предложить к внедрению и в остальных многоквартирных домах. Товарищество собственников, действительно, способно решить годами копившиеся проблемы, эффективно управлять имуществом дома, решать вопросы контроля качества предоставляемых коммунальных и жилищных услуг и расход финансовых средств. Но тот же опыт ТСЖ показывает, что для его нормальной работы недостаточно только желания собственников, необходимо менять принципы работы тех же управляющих компаний. Ведь сегодня, по сути, не имея конкурентной среды, управляющие компании не стремятся обеспечивать качество услуг, да и зачем хорошо работать, если жители все равно что-нибудь да заплатят, а если не хватит денег, то администрация без дотации на топливо все равно не оставит. Зачем уменьшать издержки производства и накладные расходы, если тарифы неуклонно растут вне всякой связи с реальными затратами. Муниципальная власть, которая также является собственником того жилья, где проживают по договорам социального найма, тоже должна, наверное, пересмотреть свое отношение к собственности и собственникам и выстраивать отношения с ними на равных условиях, а еще отказаться от роли поводыря управляющих компаний, которые только и надеются на бюджетное финансирование. ТСЖ могут стать надежными партнерами и для администрации, и для управляющих компаний, однако многое должно измениться во взаимоотношениях заинтересованных сторон, чтобы произошли перемены во всей сфере жилищно-коммунальных услуг.

Вера Таюрская,
фото Владимира Чемоданова

Сергей 2012-12-22 23:01:54

ТСЖ как способ управления многоквартирным жилым домом, действенный и вполне выгодный. Лень и пассивность собственников жилых помещений в таком доме, вот основные проблемы ТСЖ. Кстати собственность на спорное помещение в м.ж.д., администрация УКМО (ГП) приобрела только в 2010 году, а не до введения в действие ЖК 2005 г. Уважаемая журналистка проверяйте информацию перед тем как печатать, не ровен час заподозрить Вас в некомпетентности или обмане.

[Ответить] [Ответить с цитатой]