Октябрь N 44 ( 28.10.2011 )

Итоги рейтинга 1.81/5 1 2 3 4 5 Рейтинг: 1.8/5 (32 голоса) 1635

Распечатать     Последнее посещение n\a Просмотров N\A Tweet

Регистрация договора купли-продажи жилых помещений

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. В отношении договора продажи жилого помещения, необходима регистрация как самого договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ), так и перехода права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрация сделки и переход права собственности в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат регистрации в едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В Усть-Куте таким органом является Усть-Кутский отдел Управления Росреестра по Иркутской области, расположенный по адресу: ул. Кирова, 85 «а».

Основными документами для регистрации договоров являются:

    1) заявление;

    2) документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;

    3) документы о субъектах права (физических и юридических лиц);

    4) документы, описывающие объект права (технический паспорт, кадастровый паспорт);

    5) документы, являющиеся основанием для регистрации прав, ограничения (обременения) сделки (договор на передачу квартир в собственность; свидетельство о праве на наследство, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи, мены, дарения);

    6) иные документы, предусмотренные требованиями действующего законодательства и необходимые для регистрации (нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение - рентополучателя, залогодержателя; решение уполномоченного органа юридического лица о совершении крупной сделки, сделки, в которой имеется заинтересованность, справка о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем и др.)

    7) передаточный акт, совершенный в простой письменной форме, при заключении договора купли-продажи, если условиями договора предусмотрено его обязательное составление;

    8) договор купли-продажи жилого помещения, совершенный в простой письменной форме.

Физические лица (включая представителей) предоставляют документ, удостоверяющий личность. Юридические лица - учредительные документы, а также документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц, и документ о постановке на учет юридического лица, как налогоплательщика, с указанием его ИНН (подлинники и копии). Представители - документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность; удостоверение опекуна (попечителя) - для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных; свидетельство об усыновлении - для усыновителей).

На совершение сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Основным документом, регулирующим правоотношения между покупателем и продавцом является договор купли-продажи. Договор заключается в простой письменной форме, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора (п. 2 ст. 163, ст. 434, 550 ГК). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК). При составлении договоров всегда указываются существенные условия. К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) закон относит следующие:

    1) предмет договора - жилое помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

    2) цену жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения должен обязательно предусматривать цену этого имущества. Цена недвижимого имущества устанавливается соглашением сторон. При продаже жилого помещения за счет средств банка или с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей. При этом на объект налагается обременение - залог в силу закона - до полного исполнения покупателем своих обязательств.

    3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, после приобретения его покупателем. Такими лицами могут быть члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении; наниматели жилого помещения и члены их семей; арендаторы; лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа. В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

    4) срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость (ст. 457 ГК);

    5) срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором цену недвижимости;

    6) условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т. д.)

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата через определенное время после передачи жилого помещения покупателю (продажа в кредит) либо в рассрочку, жилое помещение, проданное в кредит либо в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (см. п. 5 с*. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах (подлинник и копия), один из которых - подлинник - после государственной регистрации прав возвращается правообладателю.

З.Ю. Машонская,
государственный регистратор Усть-Кутского отдела Управления Росреестра по Иркутской области